긴 시간을 거쳐 결국 승소라는 값진 결과를 얻었습니다.
그런데 그 사이 상대방이 유일한 재산이였던 부동산을 이미 팔아버렸다면 어떻게 될까요?
오늘은 이러한 상황을 막아주고 판결을 의미있게 만들어주는부동산 점유이전금지 가처분의 모든것을 알아보도록 하겠습니다.
Ⅰ. 부동산 점유이전금지 가처분이란?
부동산을 두고 다투는동안 상대방이 그 부동산의 점유를 다른사람에게 넘기거나 매매하는 것을
금지하는 보전처분의 일종입니다. 예를들어
소송이 진행되다가 부동산을 가지고 있는 A가 사려고하는 B에게 부동산 점유를 넘겨버린다면
권리관계가 복잡해지고 소송이 사실상 무력화가 될 수 있습니다.
이러한 상황을 예방하고자 법원에 미리 부동산 가처분을 신청하여
점유 이전 자체를 막고 판결문을 통한 집행을 보다 원활히 하기 위함입니다.
민사집행법 제300조(가처분의 목적)
1. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를
실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있을 경우에 한다.
2. 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다.
이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박함 위험을
막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
이 조치는 말 그대로 점유라는 지위를 보전하기 위한 조치 이므로
민사본안에서 청구하려는 권리를 안전히 보호할 수 있는 중요한 절차중 하나입니다.
Ⅱ. 부동산 점유이전금지 가처분이 왜 필요할까?
부동산 분쟁에서는 누가 점유하고 있는가가 주 쟁점이 되는 경우가 상당합니다.
점유라는 것이 단순히 거주하는등의 물리적으로 부동산을 차지하고 있는 것 이상의 의미를 가지며
법적으로 권치 추정의 근거가 되기 때문입니다.
만약 소송 중 피고가 다른 사람에게 점유를 넘겨버린다면 새로운 점유자를 상대로 다시
재소송을 하거나 권리 회복이 어려워 질 수 있습니다.
그렇다면 소송이 더욱 길어지거나 기존 소송의 과정과 결과가 무의미가 될 수 있습니다.
즉, 부동산 소송을 준비하거나 하고 있다고 하면 부동산 점유이전금지 가처분 신청은
거의 필수적 선행 조치로 보아야 합니다.
Ⅲ. 가처분의 종류?
부동산을 포함하여 가처분의 종류를 모두 알려드리자면 아래와 같습니다.
1. 부동산 관련
- 건축금지·공사금지·철거금지·진입금지·점유방해금지·가등기·명도단행·공사방해금지등
2. 채권
-추심·처분금지·금전지급등
3. 자동차·선박등
-처분금지가처분·점유이전금지가처분
4. 유체동산
-점유이전금지·인도단행
5. 상사
-이사직무가처분·주주총회가처분·업무방해금지
6. 노동
-임급지금·지위보전·전직명령등
7. 지적재산
-처분금지·침해금지등
Ⅳ. 어떤 상황일 때 신청하는가?
일반적으로 부동산 인도 소송을 제기할 예정이거나 이미 제기한 상황이라면
점유자가 부동산을 타인에게 넘길 우려가 있거나 임대차가 종료되었으나 퇴거에 불응하는 경우등
대부분 점유 자체가 분쟁의 본질인 경우라면 거의 모든사건에서 선행적으로 고려할 수 있습니다.
Ⅴ. 가처분 절차의 진행
부동산점유이전금지가처분 절차의 흐름도는
신청서 제출 - 소장 송달 - 답변서 제출 - 각 당사자 서면제출 - 법원의 심리 - 담보제공명령 - 종국
순으로 진행됩니다. 이 때 당사자중 누군가 항소나 상고를 하거나
사안이 상당히 복잡하여 집중심리재판부에 배정되는 경우 절차가 추가되거나 더 길어질 수 있습니다.
또한 법원은 채권자가 부당한 가처분으로 상대방에게 손해를 끼칠 가능성을 고려하여
일정 금액의 공탁을 요구하는 경우가 있고, 결정이 인용되면 점유 이전이 금지되는 효력이
발생할 수 있습니다. 이후 현장으로 집행관이 나가 점유 상황을 확인하고 공시문을 부착합니다.
Ⅵ. 부동산 점유이전금지 가처분의 효과
가처분의 가장 큰 장점이라고 한다면 아무래도
상대방의 부동산 점유 상태를 그대로 고정 시킨다는 것 입니다.
상대방이 어떤 이유로든 제3자에게 넘길 수 없고 혹시나 무리하게 점유 이전을 시도하더라도
법적 효력이 없는 위법 행위이기 때문입니다. 이렇게 점유를 고정시켜 둔다면
본안 소송에서 권리를 주장하는데 큰 도움이 될 수밖에 없습니다. 또한 상대방에게 여러모로
압박도 가할 수 있어 협상이나 조정이 도 원만하여지는 효과도 기대할 수 있습니다.
Ⅶ. 끝마치며
점유이전금지가처분을 하였다면 후속으로 민사 본안 소송은 필수 입니다.
가처분은 엄염히 임시조치에 불과하므로 이 결정만으로는 권리를 완전히 되찾아오긴 어렵습니다.
따라서 가처분 인용 후 일정기간내 본안 소송을 제기하여 다투고 자신의 권리를 되찾는것이 중요합니다.
가처분은 본안을 위한 안전장치일뿐이란것을 잊어서는 안됩니다.
현재 부동산 점유이전금지 가처분과 관련하여 법적조력이나 자문이 필요하다면
부담없이 아래 연락처로 연락 주시길 바랍니다.
광고책임 : 김병국 변호사