상가임대차계약 분쟁 (임대인편)

 

안녕하세요. 법률사무소 번화의 부동산전문변호사 박세선 변호사입니다.

 

오늘은 부동산임대차계약과 관련한 분쟁 중 특히 상가임대차계약상 임대인의 입장에서 3기 이상의 차임 연체 외의 사유로 계약을 해지하고 싶다면 어떻게 대처해야 하는지 구체적인 사례를 통해 설명드리려고 합니다.

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위)  ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>

 

먼저, 상가임대차계약에서 가장 중요한 것은 민법의 특별법인 상가임대차보호법이 적용되는지 여부입니다. 상가임대차보호법(이하 "상임법"이라 합니다) 제2조 제1항 단서는 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 상임법이 적용되지 않는다고 규정하고 있는데요. 환산보증금은 임대차계약상 보증금과 월세에 100을 곱한 값을 합친 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 월세가 300만원이라면, 환산보증금은 보증금 1억과 월세 300만원 × 100, 즉 3억을 더하여 4억원으로 계산하시면 됩니다. 위와 같이 계산한 환산보증금이 서울의 경우 9억원, 경기도(파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기 광주 제외) 및 부산은 6억 9천만원, 나머지 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원 이하여야 상임법의 적용대상이 됩니다.

 

환산보증금을 초과하여 상임법이 적용되지 않더라도, 대항력, 임차인의 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 조항들은 적용되나, 묵시적 갱신, 월세 인상 상한제(5%) 등은 적용되지 않는다는 차이가 있습니다.

 

본 사안의 의뢰인은 서울 중구 소재 부동산의 건물주로서 건물의 3층부터 5층을 스터디카페로 이용한다는 임차인과 임대차계약을 맺으셨고, 환산보증금이 9억원을 넘어가서 상가임대차보호법이 적용되지 않는 사안이었습니다. 임차인은 입주를 위한 공사를 진행하면서 무단으로 건물의 옹벽을 훼손하고 내력벽에 충격을 주는 등 건물의 구조 자체에 대한 변경을 시도하여 관할관청에서 이에 대한 시정명령이 내려오기도 하였고, 이후에도 임대인이 건물의 관리의무를 제대로 하지 않는다면서 월세 중 일부만 지급할 뿐, 관리비를 지급하지 않는 등 임대인과 지속적인 트러블이 발생하는 상황이었습니다. 또한 임대인의 횡포를 고발하겠다며 국민신문고에 청원하고 임대인 집과 건물 1층에 내용증명을 부착하는 등 일상생활까지 침범하는 모습들을 보여주었습니다. 하지만 차임 3기 이상의 연체사유가 발생하지 않아 어떻게 하면 임차인을 내보내고 임대차계약을 해지할 수 있을지 고민하던차에 법률사무소 번화를 방문하셨습니다.

 

무단으로 진행한 구조 변경이나 기타공사로 인해 건물에 피해가 생겼다면 이는 임차인의 의무위반으로서 임대차계약 해지사유에 해당합니다. 다만, 교체 가능한 단순 소모품을 파손한 경우나 단기간 내 복구 가능한 훼손을 저지른 정도라면, 계약해지 사유가 불충분하기 때문에 법원에서 기각될 확률이 높기 때문에 사안을 구체적으로 살펴보아야 합니다. 본 사안의 경우 관할 관청에서 시정명령이 내려왔고, 임차인의 무단구조변경으로 인하여 다른 층의 공사가 중단되고 설계가 변경되는 등 임대인의 손해까지 발생하였습니다. 

 

먼저, 이러한 경우 섣불리 임대차계약의 해지사유가 발생하였다고 보기에는 애매한 지점들이 있기 때문에 일단 내용증명으로 임대차계약상 위반사유의 발생을 통보하고 이로인한 손해배상을 요구하였습니다. 임차인의 공사가 다른 층의 공사 방해 및 임대인의 손해로 귀결되었다는 점은 비교적 명확하였기 때문이었고, 손해배상금액을 다 받기보다는 이를 협상을 위한 카드로 활용하여 문제가 되는 임차인과 임대차계약을 빠르게 종료하는 것에 포인트를 잡고 업무를 진행하였습니다.

 

처음에는 임차인이 손해배상요구를 거절하면서 받고 싶으면 소송으로 진행하라는 취지로 답변이 왔으나, 임대인과 법적분쟁을 지속하며 임대차관계를 지속하는 것 보단 손해배상금액을 일부 차감해주고 임대차계약 조기해지를 유도하여 원만한 합의를 이끌어 내었습니다. 이에 따라 임차인은 적정한 권리금을 받고 상가를 다른 임차인에게 넘겼고, 임대인은 말썽 많은 임차인과 임대차계약을 종료하고 새로운 임차인과 원만하게 임대차계약을 체결하여 원활한 건물 관리를 계속할 수 있었습니다. 

 

 

모든 법적분쟁이 마찬가지이지만, 합의로 원만하게 해결된다면 법적절차로 가는 것 보다 훨씬 빠르고 원만하게 일이 해결될 수 있습니다. 본 사안도 내용증명을 통해 마무리되어 다행이었지만, 합의가 진행되지 않으면 내용증명을 통해 임대차계약 해지의사를 통보하고, 임대차계약 해지를 원인으로 한 임대차목적물반환청구(명도소송) 및 손해배상청구를 병합하여 진행하여야 합니다. 

 

또한, 임차인이 제3자에게 임대차목적물을 무단으로 점유를 이전하였다면, 명도소송에서 승소하더라도 이를 집행하지 못하여 임대차목적물을 반환받지 못하는 결과가 발생할 수 있으므로, 점유이전금지가처분 신청을 선행하여 임차인이 제3자에게 목적물의 점유 이전 위험을 사전에 방지하도록 조치를 취할 필요가 있습니다.

 

법률사무소 번화에서는 다양한 상가임대차 관련 법적분쟁을 처리하고 대응한 경험을 보유하고 있습니다. 작게는 근린생활시설의 상가부터 크게는 지식산업센터, 물류센터, 대규모 오피스빌딩까지 다수의 임대차분쟁을 겪으며 어떻게 하면 임대인의 입장에서 임대차목적물의 명도를 원활하게 받고 손해를 보상받을 수 있을지 알고 있습니다. 언제든지 문제가 있다면 편하게 문의주시기 바랍니다.

 

 

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