임대차 보증금 반환소송의 모든것

 

계약기간은 끝나가는데 집주인이 보증금을 주지 않으면 걱정이 생기기 마련입니다.

이럴 경우 임차인이 대항력·우선변제권을 제대로 피력하지 못하면 나중에 가서

보증금 반환소송에서 승소를 하더라도 실제로 돈을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

오늘 포스팅 내용은 임차인 입장에서 1. 임차권 등기명령 2. 전세보증금 반환 소송 3. 묵시적

계약 갱신 후 중도 해지시 복비문제의 부담의무에 대하여 포스팅 하고자 합니다.

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Ⅰ. 임차권등기명령 신청

 

집주인이 여러 문제로 보증금을 주지 못하고 있는경우 임차권등기명령을 고려해볼 수 있습니다.

1) 임차권등기명령이 필요한 이유

 

주택임대차보호법은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 임차주택

소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권리를 인정합니다.

-주택임대차보호법 제3조의 3

 

임차권등기명령을 통해 등기가 완료되면, 종전 임대차에서 이미 대항력·우선변제권을 취득하기 때문에

이사를 가서 전출하더라도 그 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다.

 

아직 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우라도 임차권등기만으로 이를 새로 취득할 수 있습니다.

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법

결론적으로 등기 없이 전출신고부터 하는 것은 임차인 입장에서 볼 때 무모한 선택이 될 수 있습니다.

집에 문제가 생겨 경매라도 진행되면, 1순위 은행등에 밀려 보증금을 우선하여 받지 못할 수 있습니다.

 

2) 언제 신청할 수 있는가

임차권등기명령은 원칙적으로 임대차가 종료된 후 보증금이 전부 또는 일부

반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 보증금 일부만 돌려받은 경우에도

미반환분이 남아 있으면 신청 가능하다는 점입니다.

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3) 어디에, 어떻게 신청하는가

전자소송등으로 관할 법원에 필수 서류를 취합하여 신청합니다.

핵심 포인트는 “신청만 했으니 이사 가도 되겠지”가 아니라,

등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재되었는지 확인한 후 전출·열쇠 인도를 해야 합니다.

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Ⅱ. 보증금 반환 소송의 작성방법과 비용의 계산

 

보증금을 돌려받기 위해 전세보증금 반환소송을 제기할 때 청구취지에는 보편적으로 아래처럼 기입합니다.

1. 피고는 원고에게 금 얼마 및 이에 대하여 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연12%의

비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다

3. 위 제1항은 가집행 할 수 있다

 

라는 판결을 구합니다.

 

지연이자의 경우 민사소송에서 패소자가 부담하는 법정 이자율은 소송촉진등에 관한 특레법 개정으로

연 12%를 청구하는것이 보편적 입니다. 따라서 판결 확정 후에도 집주인이 보증금을 계속 지급하지 않으면,

시간이 지날수록 연 12% 이자가 붙어 채무가 빠르게 불어나는 구조가 됩니다.

 

소송비용의 부담은 모두 판결문에 기반하게 됩니다. 예를들어 소송비용이 10만원이 들었고

판결문이 원고가 60% 나머지는 피고가 부담한다고 판시하였다면

 

원고는 10만원의 60%인 6만원을, 나머지 4만원은 피고가 내게 됩니다. 당사자들이 변호사를 선임

하였을 경우 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따라 산정합니다.

소송비용 확정 신청의 경우 본안 판결 - 상소가 안되었다면 비용확정신청을

관할 법원에 신청하여야 합니다. 최고서라는 서면을 제출하면 카확이라는 소송종류로

분류되어 진행됩니다.

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Ⅲ. 묵시적 갱신 상태인데 갑자기 나가면 복비부담은 누가?

 

1) 묵시적 갱신과 해지통보, 3개월 규정

주택임대차계약은 임대인·임차인이 만료 2개월 ~ 6개월 전까지 서로 갱신거절 또는 조건변경 의사를

통보하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 2년 더 자동 연장되는 묵시적 갱신이 인정됩니다.

- 주택임대차보호법 제6조

 

이렇게 묵시적 갱신이 된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있고,

그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

- 주택임대차보호법 제6조의2 제2항등

 

따라서 자동연장 상태에서 여러이유로 나가야하는 경우 임차인은 즉시 해지 의사표시를 하고,

통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되는 구조입니다.

 

그 3개월 동안은 통상적으로 임차인이 차임·관리비를 부담하게 됩니다.

 

2) 그렇다면 복비는 누가 부담하는가

실무에서 가장 많이 다투는 부분이 바로 “묵시적 갱신 후 중도 퇴거 시 복비 부담 주체” 입니다.

다수의 하급심 판례와 국토교통부 유권해석에 따르면, 묵시적 갱신 후 임차인의

정당한 해지 통보에 따른 중개수수료는 원칙적으로 임대인 부담으로 보는 경향이 강합니다.

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묵시적 갱신은 법률이 임차인에게 부여한 권리(언제든지 해지 가능)에 기초한 것이므로,

그 권리 행사를 사실상 제약하는 방향으로 임차인에게 일방적으로 복비를 전가하면 주택임대차보호법 취지에 반할 소지가 크다는 것입니다. 다만,

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계약서 특약으로 “중도 퇴거 시 중개수수료는 임차인 부담”과 같이 명시된 경우,

그 특약의 효력 인정 여부는 개별 사안·판례에 따라 다소 견해 차이가 있으므로,

실제 분쟁에서는 특약 내용·통보 시점·해지 경위를 함께 검토할 필요가 있습니다.

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Ⅳ. 미루지 않은 사람이 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

보증금은 시간이 지날수록 위험해질 수 있습니다.

매매 시장, 경매 가능성, 집주인의 재정 상태는 계속 변합니다.

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기다리면 해결될 가능성보다 문제가 악화될 가능성이 훨씬 큽니다.

중요한 것은 “언제 움직이느냐”이며, 소송은 단순한 갈등 해결이 아니라 내 돈을 지키기

위한 재산 보호 절차입니다.

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보증금은 나중에 돌려받는 돈이 아니라, 지금 지켜야 할 돈입니다.

반환이 지연되거나 불안징후가 느껴진다면,

빠르게 현재 상황을 점검하고 적절한 조치를 준비하는 것이 최선입니다.

광고책임 : 김병국 변호사