명의신탁이란?
부동산의 실질적 소유자와 서류상 명의자를 달리하여 계약을 하는것을 뜻합니다.
겉으로 볼때는 문제 없어보일진 몰라도 실제 자금출처나 실질적 점유사용을보면
명의신탁자가 따로 존재하는 상황입니다.
부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 효력)
1. 명의신탁약정은 무효로 한다.
2. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.
다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느한쪽 당사자가 되고
상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우는 그러하지 아니하다.
3. 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
실무상 문제점이라고 한다면 명의신탁 관계 자체가 법적으로 허용되지 않는 경우가
많고, 다양한 법률위반을 야기하여 행정적 과징금과 형사처벌까지 함께 받을 수 있습니다.
또한 명의수탁자가 태도를 바꾸어
이 부동산은 내꺼야!
라고 해버린다면 실소유자는 매우 곤란한 상황에 직면할 수 있습니다.
Ⅰ. 왜 남의 명의로 등기를 할까?
남의 명의로 등기를 하는 이유라고 한다면 대부분 탈세·투기·면탈등의 이유가 대부분입니다.
그래서인지 부동산실명법에서는 원칙적으로 명의신탁 자체를 부정하고 있습니다.
그러나 종종 부부와 같은 예외적인경우 한시적으로 허용될 수는 있습니다.
Ⅱ. 명의신탁 관련 실제 판례 모음
현재 명의신탁과 관련하여 소송을 고려하고 있다면 아래 실제판례들을 살펴보고
소송시 실익이 있을지 면밀히 따져보아야 합니다.
1. 수탁자 명의의 등기·세금납부·조경조성이 있어도 매수대금 주장이 옳지 않고
상속인들의 이전등기 약속등 정황을 고려하여 명의신탁을 인정한 판례
2. 등기가 신탁관계에 의한 것이라는 점은 결국 신탁자가 주장하고
입증해야 하는것이 옳다고 본 판례
3. 명의신탁의 핵심은 부동산을 구매하는데 있어 자금출처가 가장 주요하다고 본 판례
4. 명의수탁자가 사망하면 상속인들에게 명의신탁 관계가 존속된다고 본 판례
5. 분양계약을 타인명의로 하는 경우 부실법 적용대상이 아니므로 명의를
빌려준 사람에게 권리를 행사할 수 없다고 본 판례
Ⅲ. 명의신탁의 유형
1. 신탁자가 수탁자에게 자신의 소유 부동산을 신탁하고 등기이전 하는 경우
- 이 경우 신탁자와 수탁자간의 명의신탁 약정은 무효이므로 신탁자는 수탁자의
이름으로 된 부동산 등기를 말소하라는 말소등기청구권을 행사할 수 있습니다.
2. 매수인이 매도인으로부터 부동산을 매수하며, 매도인과 합의 후 소유권이전등기를
수탁자의 이름으로 하는 3자간 명의신탁의 경우
- 3자간의 명의신탁일 때, 수탁자와 신탁자 사이에서 행한 명의신탁 약정은 무효이므로
매도인은 수탁자의 등기를 말소청구할 수 있으나, 이 경우 신탁자와 매도인의 계약은 유효함으로
신탁자는 매도인에게 소유권이전등기 청구를 할 수 있습니다.
3. 매수인이자 신탁자인 갑이 을과 명의신탁 약정을 하고 을에게 매매대금을 주어
을이 병에게서 목적물을 매수 후 수탁자 본인의 이름으로 등기하는 경우
-이 경우는 병의 선악 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
선일경우 : 을과 병사이 매매계약은 유효로 취급하며, 명의신탁자가 수탁자에게 지급한
취득세·등록세등의 취득비용도 반환합니다.
근거&판례 : 부동산실명법 제4조 제2항 및 대법원2010.10.14선고2007다90432판결
악일경우 : 을과 병사이 매매계약은 원칙적으로 무효로 봅니다.
판례 : 대법원2003.09.05선고2001다32120판결
Ⅳ. 신탁자와 수탁자의 형사책임
| 법령근거 | 처벌수위 |
| 부동산실명법 제5조 | 부동산 가액의 100분의 30이내 과징금 |
| 부동산실명법 제5조 | 5년 이하의 징역 또는 2억 이하의 벌금 |
| 형법 제355조 배임죄 | 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금 |
| 형법 제356조 횡령죄 | 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금 |
명의신탁으로 부동산 거래질서를 무너뜨렸기 때문에
행정적 과징금 부과와 형사적 책임도 같이 묻게될 수 있습니다.
Ⅴ. 명의신탁의 민사소송
명의신탁소송의 핵심은 누가 진정한 소유자인가를 증명하는 것이 주 쟁점입니다.
그런데 서류상 기록된 소유자는 대부분 법원의 추정력을 얻기 때문에 이를 번복하기 위하여는
보다 세세한 증거준비가 필수입니다. 예를 들어,
·자금 출처의 증명
· 계좌이체 내역
· 계약서
· 세금 납부 내역
· 유지비 및 공과금·기타 수선비 납부내역
· 문자·녹취록등등
위 요소들은 모두 실소유자가 누군지에 대하여 법원을 설득하는 중요한 근거들입니다.명의신탁 소송의 경우 보편적으로 이해관계가 매우 복잡하므로혼자 진행하기 보다 변호사같은 전문법조인의 도움을 받는것을 추천드리고 있습니다.
Ⅵ. 명의신탁의 공소시효
신탁자의 경우 7년
수탁자의 경우 5년
공소시효는 보편적으로 명의 등기 시점부타 계산하며, 오래전 끝난 거래라 하더라도
시효가 남아있다면 언제든지 고소·소송을 할 수 있습니다.
명의신탁은 단순한 편의로 취급하는 것은 위험합니다.
신탁자는 권리를 잃고·명의자는 막대한 행정·형사처벌을 받을 수 있습니다.
또한 명의신탁 분쟁은 상대방이 부동산을 처분하거나 담보로 설정할 위험이 있기에
가압류나 가처분류의 선행 보전처분이 먼저 진행될 수 있습니다.
또한 해당 사건은 민사·형사·세무·행정등의 문제가 고루 얽혀있으므로
혼자 하시기보다 민사전문 변호사의 조력이나 조언을 토대로 적절한 대응이 필요합니다.
광고책임 : 김병국 대표 변호사
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