명도소송 강제집행 비용 절차등 정리

 

임대차계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않거나

월세 연체가 반복되는 경우 결국 피해회복을 위하여 명도소송과

강제집행까지 고민하게 되는 경우가 적지 않습니다.

실제 사건을 진행하여 보면, 소송에서 이겼다고 자동으로 해결되는 것이 아니라

어떤 절차를 어떻게 밟느냐가 실무적으로 가장 중요합니다.

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오늘 포스팅에서는

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Ⅰ. 점유이전금지가처분

Ⅱ. 상가 임대차 3기 연체와 권리금 문제

Ⅲ. 원상회복 의무 범위(통상의 손모)

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이 세 가지를 중심으로, 명도소송·강제집행 흐름과 중요사항들을 정리하고자 합니다.

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Ⅰ. 명도소송 ~ 강제집행 흐름도

 

1. 임대차 종료 사유 정리

기간 만료, 차임(월세) 3기 연체, 목적 외 사용, 무단 전대 등 계약·법령상 사유를 정리합니다.

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2. 해지 통지 또는 갱신거절 통지

내용증명으로 해지 또는 계약갱신 거절 의사를 명확히 보내고,

도달 여부를 입증할 자료를 남깁니다.

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3. 점유이전금지가처분 신청

명도소송을 제기하기 전 또는 동시에, 세입자가 제3자에게 점유를 넘기지

못하도록 점유이전금지가처분을 신청합니다.

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4. 명도소송

건물 인도 청구와 함께, 연체 차임·관리비·부당이득 반환 등을 함께 청구

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5. 판결 후 강제집행(집행관 집행)

승소판결이 확정되면 집행문 부여 등을 거쳐 강제집행을 진행할 수 있습니다.

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Ⅱ. 승소 하였는데 세입자가 바뀌어 있으면 말짱 꽝? - 점유이전금지가처분

점유이전금지가처분이란

-명도소송이 진행되는 동안, 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나 명의를 바꾸는

것을 막는 장치입니다. 명도소송을 하게된다면 사실상 필수라고 불리우며

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가처분 없이 소송만 진행하다가 판결이 나오기 전에 임차인이 제3자에게

가게를 넘겨버리거나 가족 명의로 임의 전대를 해두면

판결은 원래 피고에게만 효력이 있고, 새로 점유하는 사람에게는 바로 집행이

안될 수 있습니다. 그 경우 제3자를 상대로 다시 소송을 해야할 수도 있습니다.

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이것이 점유이전금지가처분이 필수라고 불리우는 이유 입니다.

 

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Ⅲ. 월세 밀리면 권리금 안줘도 되나요? 3기 연체의 의미

 

상가건물임대차보호법상 차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때

임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 

3기 연체란?

- 3번연속 미납이 아닌 연체액 합계가 월세 3개월분에 이르면 요건 충족

이라는 점 입니다. 예를들어 월세가 200만 원인 상가에서 몇차례 나누어 연체가 발생하여

미납액 합계가 600만 원 이상이 되면 3기 연체 요건을 충족했다고 봅니다.

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이 기록은 나중에 세입자가 밀린 월세를 모두 갚더라도,

과거에 3기 연체 이력이 있었다는 사실 자체로 남습니다. 또한

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상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회 보호를 규정하면서도

임차인의 차임을 3기 연체한 경우등 정당한 사유가 있으면

임대인의 책임이 제한될 수 있도록 예외를 두고 있습니다.

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3기연체 이력이 있는 임차인에 대하여는 계약갱신 요구를 거절할 수 있고

그 과정에서 권리금 회수기회 보호 의무가 상당 부분 완화될 여지가 있습니다.

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다만,

모든 사건에서 무조건 권리금 0원으로 결론이 나는것이 아니고

임대인의 권리금 방해 행위가 있었는지, 임대차기간이나 투자규모등

실제 영업상황등 모든상황을 종합하여 판단합니다.

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Ⅳ. 원상회복 의무와 통상의 손모

 

 

 

명도소송 후반부에 거의 항상 나오는 분쟁이 원상회복 의무 범위입니다.

임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상으로 반환해야 합니다.

그러나 여기서 말하는 원상은 모든 것을 새것으로 만드는 수준이 아닙니다.

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통상의 사용·수익 과정에서 자연스럽게 발생하는 손상은

특약을 넣지 않는 이상 임대차 구조상 예정된 범위이므로 일반적으로는

임차인 부담이 아니라는 것이 중론 입니다.

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예를 들어보면 ⓐ오래 사용하며 바닥이 약간 닳은 것

ⓑ햇빛 때문에 벽지가 누렇게 변색된 것 ⓒ벽에 몇 개의 못 자국등

이 정도는 보통 통상의 손모로 보기 때문에, 별도 특약이 없다면 임차인에게

전면적인 원상복구 의무를 부담하게 하긴 어렵습니다.

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그러나 다음과 같은 경우에는 임차인의 원상복구 또는 손해배상적 책임이 인정될 가능성이 있습니다.

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1) 특약에 퇴거 시 전부 철거 및 원상복구 한다 라고 명시된 경우

2) 배수·환기 관리를 하지않아 누수나 곰팡이가 현저히 심한경우

3) 영업을 위하여 구조를 변경하는 인테리어 공사를 한경우등

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따라서 단순히 인테리어를 다 뜯어놓고 가라는 말만으로 끝낼것이 아니라

임대차계약서 내용을 확인하고 가능하면 현장 사진을 미리 확보하는 것이

분쟁예방에 도움이 될 수 있습니다.

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Ⅴ. 명도소송과 강제집행 까지의 체크 포인트

끝으로 실제 명도소송과 강제집행까지 고려하고 있다면

다음 네가지를 정리해 두는 것이 필요합니다.

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1. 임대차 종료 사유가 법적으로 명확한지

2. 점유이전금지가처분을 신청했는지

3. 상가 임대차인 경우 3기 연체권리금 ·관련 자료 정리

4. 원상회복 범위에 대한 입장·증거 등준비

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오늘은 명도소송을 통해 강제집행 절차전반과 실무적으로 무엇이 필요한지

알아보았습니다.

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위 사안과 관련하여 상담이 필요한경우 아래 연락처로 편히 연락주시기 바랍니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

 

광고책임 : 김병국 변호사